El Gobierno de España y la banca han llegado a un acuerdo para reducir los costes de las hipotecas para las familias vulnerables. Este paquete de medidas, impulsado por la vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, se ha aprobado este martes 22 de noviembre. El objetivo del mismo es aliviar la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables por el incremento del euríbor, "preservando la estabilidad financiera", y entrará en vigor a partir del 1 de enero. A pesar de las críticas de la oposición, el Gobernador del Banco de España, Pablo Hernández De Cos, ha confirmado que respalda el pacto de hipotecas de Calviño al considerar que "ha logrado un equilibrio" al proporcionar alivio a los hogares que más pudieran verse afectados por el incremento de los tipos de interés en sus créditos a tipo variable.
En concreto, mejoran el actual Código de Buenas Prácticas para hipotecados vulnerables, aprobado en 2012, con el fin de adaptarlo a la situación actual. Los clientes tendrán la opción a reestructurar el préstamo con un tipo de interés más bajo durante la carencia del principal de 5 años (euríbor menos 0,1 % frente al euríbor más 0,25 % actual), se amplía a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, entre otras medidas.
Además, los hogares con rentas inferiores a 25.200 euros al año que dediquen más del 50% de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca, aunque no vean incrementada en un 50% el esfuerzo hipotecario, podrán acogerse al Código con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta 7 años. Pero, ¿qué ocurre con aquellos que no entren en estos requisitos? Desde el portal de ahorro en facturas del hogar, Kelisto, han analizado algunas de las alternativas posibles para rebajar el coste de estas cuotas.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca?
El cambio de una hipoteca variable a una fija se puede hacer de hasta tres maneras distintas. Por un lado, el consumidor puede optar por una novación, es decir, negociando el cambio con tu propio banco; una subrogación, cambiando de banco, o por cancelar la hipoteca y contratando una nueva. El coste de la subrogación ya se redujo con la aprobación de la nueva ley hipotecaria de 2019.
En los casos en los que la novación o la subrogación sirviera para cambiar el tipo variable por el fijo, la normativa contemplaba que el banco no podría cobrar una comisión de más de un 0,15% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto. A eso solo habría que sumar, en el caso de la subrogación, el coste de la nueva tasación que habría que realizar para que la operación pudiera efectuarse, entre 200 y 400 euros.
Cambiar de hipoteca variable a fija
Esta opción no recortará la cuota de tu hipoteca, pero sí garantiza estabilidad total, puesto que evitará que el cliente tenga que estar pendiente del euríbor. El coste de esta operación depende de dos cosas: de lo que indique tu contrato y de la fórmula que se utilice para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva). Por ejemplo, para una hipoteca pendiente de 100.000 euros contratada hace dos años, con la opción más barata (la novación), tendrías que abonar 150 euros, con la intermedia (la subrogación), 450 euros, y con la más cara (cancelar y abrir un nuevo préstamo), 1.024 euros.
Alargar el plazo de la hipoteca
Se trata de un tipo de ampliación de hipoteca y es un trámite que ya podía realizarse antes de que se aprobaran las ayudas a los hipotecados. Por lo general, se efectúa mediante una novación o cambio en las condiciones de tu contrato, pero implica una serie de gastos y de exigencias que debes tener en cuenta.
Si el cambio solo afecta al plazo de devolución, los gastos de la operación son algo más baratos de lo habitual. Por un lado, te librarás de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, por otro, la comisión por novación que te podrá cobrar tu banco estará limitada y nunca podrá sobrepasar el 0,1% de la deuda que tengas pendiente.
En lo que respecta a los requisitos, las entidades suelen requerir que sus clientes están al corriente de todos los pagos, que no tengan un nivel de endeudamiento excesivo, que tengan una situación laboral estable y, en algunos casos, que se disponga de un aval para responder en caso de no poder afrontar los pagos. Deberá tener en cuenta que alargar el plazo de una hipoteca supone un alivio para tu cuota, pero a la larga te obligará a pagar más intereses. En España, alargar la hipoteca cinco años permitiría reducir la cuota mensual en un 27% (184 euros menos al mes), pero aumentaría los intereses totales que se acabarían pagando al banco en un 50% (6.230 euros más al mes).
Negociar una carencia
Pedir una carencia de hipoteca con el banco te permitirá durante un tiempo reducir la cuota que pagas cada mes. La cuantía depende de la fórmula elegida: con una carencia de hipoteca total dejarás de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad, es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado; en cambio, con una carencia de hipoteca parcial, no se devolverá temporalmente al banco el capital, pero sí se pagarán intereses.
Esta opción también puede presentar algunas desventajas, como que la cuota que pagarás una vez termine el período será ligeramente superior a la que pagabas inicialmente, y el coste final de la hipoteca con carencia aumentará, ya que se incrementa el plazo de devolución y los intereses que deberás abonar al banco. Asimismo, tendrás que pagar gastos por la novación y es importante tener en cuenta que cada banco puede establecer ciertos requisitos concretos para poder pedir esta operación.
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