El primer año de la pandemia no trajo las 'rebajas' en los precios de la vivienda que muchos expertos vaticinaron al inicio del estado de alarma. Las ofertas han experimentado ajustes ligeros, y las dificultades económicas para acceder a una vivienda siguen presentes en la sociedad. Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, conversa con 'La Información' sobre la evolución del mercado residencial, sus desafíos y las nuevas tendencias.
El temido desplome en los precios de la vivienda no llegó, ¿qué efectos ha tenido la situación epidemiológica en el mercado?
Habría que distinguir la vivienda nueva de la usada. La vivienda nueva es un producto puntero. Es la respuesta del promotor a la demanda del usuario, y funciona como un indicador muy bueno del mercado. En este caso, los precios no han caído de forma pronunciada. De hecho, la variación fue del 0,9% durante 2020. Esto es así en gran parte porque todavía existe más demanda que oferta. Además, no hemos observado mucha diferencia entre el 'asking price' y el monto de cierre de las operaciones. En definitiva, los cambios han sido moderados. Sin embargo, es cierto que algunas tipologías de vivienda como la usada o las segundas residencias han sufrido más, por las nuevas exigencias de los compradores y la falta de turistas, que son los principales compradores de este segmento.
¿Cómo ve el acceso a la vivienda en España?
La dificultad para acceder al mercado de la vivienda, sobre todo entre los jóvenes, es un problema social. Que los jóvenes no se puedan emancipar y no puedan comprar una vivienda para formar una familia es grave, y no tiene fácil solución. Se habla mucho del 'help to buy', un mecanismo que parece haber funcionado en Reino Unido y ayuda a cubrir esa parte inicial del pago que no respalda el préstamo hipotecario. En España no se ha implementado y muchos jóvenes se han visto obligados a recurrir a los padres para emanciparse, pero este no debería ser el escenario.
Las opciones que brinda el mercado ahora son de carácter transitorio. El build to rent, por ejemplo, lo que hace es generar un producto con el que te puedes plantear independizarte o tener acceso a una vivienda, aunque no sea en forma de propiedad. Ayuda a dar el primer salto a la compra. La gran ventaja que ofrece es que está diseñado con todos los elementos que los compradores priorizan desde el inicio de la pandemia, como más espacio, terrazas, zonas de trabajo... Aun así, no deja de ser una situación que debe ser transitoria. Va a facilitar el paso a la compra, pero hay que garantizar el acceso a la vivienda.
¿Qué otros factores podrían ajustar los precios?
El coste de la construcción es uno de los elementos que influyen en el precio de una vivienda y a cierre del primer trimestre de 2021 registró un incremento del 3,01% en comparación con los últimos meses de 2020. Y es que se están incorporando condiciones de sostenibilidad y mejoras en los materiales para tener un mejor control del consumo energético. Esto aumenta la calidad, pero también los costes. La construcción industrializada tendrá algo que decir en este campo en un futuro. Todavía no tiene precios muy competitivos, pero si da los pasos suficientes podría amortiguar estos montos. Otro factor importante es el precio del suelo, que fluctúa en función del mercado, la oferta y la demanda. Un tercero es el coste de la mano de obra. Todos estos aspectos pueden influir sobre el precio de la vivienda.
Se ha visto mucha inversión en residencial por parte de los fondos, ¿qué hace atractivo a este sector?
El sector residencial no tiene retornos muy elevados, pero sí maneja un nivel de riesgo muy bajo. En estos momentos es un valor refugio y un segmento en el mercado con poca volatilidad. La estabilidad que ofrece está muy bien valorada por los inversores, especialmente en momentos de incertidumbre.
Entonces, ¿existe confianza en el sector?
Sociedad de Tasación publica un Índice de Confianza Inmobiliario con el ánimo de comparar y mostrar la evolución de algunos indicadores. Lo que se hace es pedir opinión a 700 profesionales sobre la evolución de las ventas del residencial, el suelo, los precios, el 'stock'... y con eso se construye un índice cuya métrica va de 0 a 100. En 2018 el sector estaba en sus mejores momentos y arrojó un puntaje de 58,5 puntos, que ha experimentado descensos en los últimos años. De hecho, el índice bajó a los 40,8 puntos en el tercer trimestre de 2020 -su nivel más bajo- por la pandemia. Sin embargo, hemos visto una mejora en el primer trimestre de este año. El indicador marcó 42,5 puntos en el último estudio, una cifra que está alejada del umbral objetivo, los 50 puntos, pero refleja una tendencia al alza.
¿La confianza es la misma en todo el territorio?
El índice subió en todas las autonomías, menos Extremadura y Canarias. Esto es así porque el indicador se mueve en función de cómo evoluciona la economía, donde tienen mucho que decir el turismo, los ERTE, las ayudas de la Unión Europea, y todos los factores que influyen en la recuperación post-Covid. Extremadura y Canarias son dos comunidades que han sufrido mucho la falta de turistas. No se sabe cuándo se recuperará la movilidad y este mercado podrá volver a sus niveles habituales, por lo que se espera que la confianza se mantenga a la baja y los precios no repunten por ahora.
¿Cómo afronta España el reto energético?
El país se está adaptando a gran velocidad a los parámetros de la Unión Europea. En Sociedad de Tasación hemos introducido dos indicadores de eficiencia energética en nuestro informe de tendencias por primera vez este año. Ahora tenemos la capacidad de monitorizar casi toda la obra nueva en España y ver cómo se están utilizando las energías renovables y no renovables, y el consumo de CO2. El consumo energético medio de los últimos seis meses se situó en 31,88 kWh/m²/año, y será muy interesante estudiar la cifra de los próximos periodos para evaluar el impacto de las medidas impuestas desde la UE en esta materia, que son obligatorias desde el año pasado.
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