Las ventajas de heredar una vivienda en usufructo: alquilarla y ganar dinero

La frase “herencia envenenada” se ha hecho célebre en las conversaciones que giran alrededor del legado que deja un familiar fallecido a sus descendientes. Aun así, existe la posibilidad de recibir un bien inmueble con el que sacar réditos. Esta posibilidad la ofrece la herencia de una vivienda en usufructo. Al comprar una casa normalmente se tiene el control total de la vivienda. Ese dominio tiene dos vertientes: la nuda propiedad y el usufructo (que puede ser vitalicio o prescribir al cabo de un tiempo).

El usufructo de un bien inmueble es “el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de forma completa y sin alterar su modo de ser”, explica Legálitas. Saliendo de cuentas, significa que el usufructuario, pese a no ser propietario de la vivienda, es quien la puede disfrutar. Esto se traduce en conseguir las rentas o rendimientos que genere el inmueble mientras el usufructo esté en vigor. Pero solo en ese tiempo, porque como explica la inmobiliaria Templo Consulting, el usufructuario disfruta de un bien que no es suyo. su propiedad corresponde al nudo propietario, como se detalla en este artículo de Finect.

Los casos más comunes de usufructo son las herencias, pero en menor medida se puede dar este régimen por contrato privado o por prescripción (algo muy poco común). Las modalidades ajenas a la herencia se están abriendo paso en España, sobre todo entre personas de tercera edad, con bajos ingresos, que venden la nuda propiedad y a cambio reservan un usufructo (y así perciben un dinero extra). Solo en un año esta opción creció del 150% al 300%, según el Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM).

Derechos (y obligaciones) del usufructuario

La herencia, con todo, sigue siendo la forma de acceso mayoritaria a un usufructo. Ser usufructuario de una vivienda abre un mundo de posibilidades, puesto que si el inmueble está bien equipado (garaje, trastero, jardín…) se convierte en un activo inmobiliario de gran valor. Es entonces cuando el alquiler se convierte en una opción apetecible. Antes de dar ese paso, es importante cerciorarse de las condiciones que el nudo propietario estableció para el usufructo. Desde la inmobiliaria Engel & Volkers señalan que “cabe la posibilidad de que se lleve a cabo un pacto entre el nudo propietario y el usufructuario para que este último no pueda alquilar el inmueble”.

De no existir esa barrera, el usufructuario tendrá vía libre para alquilar la vivienda y así ingresar una renta extra cada mes. Sin embargo, los derechos suelen venir acompañados de obligaciones, y el usufructo no es una excepción. El usufructurario debe asumir la fiscalidad del inmueble: pagar el impuesto de sucesiones, el IBI y las restantes obligaciones con el fisco. Además, deberá detallar en un inventario todos los bienes y tasarlos, dejando constancia de su estado. También hará frente al cuidado de los bienes sin deteriorarlos, a gastos de mantenimiento, conservación y el pago de las cargas impositivas.

Si como usufructuario optas por alquilar una casa o un piso debes saber que, aunque vas a asumir los gastos regulares (luz, limpieza, mantenimiento del ascensor…), el nudo propietario deberá pagar las derramas para obras o reparaciones (impermeabilizaciones, cambio de bajantes, sustitución del ascensor, reparación de la fachada). La ley establece este reparto salomónico al entender que estas últimas obras dan valor al inmueble y por ello el beneficio se mantiene cuando acaba el usufructo.

Reformas, ¿sí o no?

Cuando el usufructuario pone en alquiler el inmueble para sacarse un dinero, puede pasársele por la cabeza hacer reformas para dejarlo más moderno y habitable. La legislación le permite llevarlas a cabo, salvo aquellas que alteren la habitabilidad (quitar techos, suprimir la fachada, por ejemplo).

El usufructuario, ya sea para su disfrute o para el de sus alquilados mientras dure el usufructo, puede cambiar los baños, obrar en la cocina y hasta quitar tabiques interiores.