China está incrementando la presión sobre los bancos para respaldar a los promotores inmobiliarios en dificultades, señalando que la tolerancia del presidente Xi Jinping hacia el sufrimiento en el sector está llegando a su límite. Esta semana, las acciones y bonos de las empresas del ladrillo subieron en China, ante la expectativa de que las autoridades podrían implementar medidas más ambiciosas. Esto incluye la creación de una lista preliminar de empresas elegibles para recibir apoyo bancario, mientras consideran la posibilidad de permitir que los bancos otorguen préstamos sin garantía a estos desarrolladores por primera vez.
Estos movimientos buscan aliviar la escasez de efectivo en la industria inmobiliaria, subrayando la preocupación entre los principales líderes chinos por la prolongada crisis. Pekín también busca asegurar que las empresas del sector inmobiliario tengan suficiente efectivo para completar los millones de hogares en construcción, aun si esto implica mayores riesgos para los bancos.
"La aplicación de nuevas medidas de apoyo al sector inmobiliario sería crucial para romper el ciclo de incumplimientos generalizados y evitar la propagación de riesgos sistémicos", afirmó May Zhao, jefa de investigación de acciones en Zhongtai Financial International Ltd.
Este esfuerzo adicional para fortalecer a los promotores se suma a una serie de acciones durante el último año, en su mayoría enfocadas en estimular la demanda de viviendas. Sin embargo, estas acciones han tenido un éxito limitado, con las ventas de viviendas disminuyendo en 18 de los últimos 22 meses. Los compradores permanecen al margen, preocupados por retrasos en la construcción, la caída de precios e los impagos en este tipo de empresas.
Ahora, Pekín está presionando a los principales bancos para que otorguen más crédito y aseguren que la financiación a las inmobiliarias privadas sea consistente con el promedio de la industria. La esperanza es que si empresas como Country Garden Holdings Co. pueden utilizar esta liquidez adicional para terminar viviendas a medio acabar y evitar nuevos impagos en su deuda que generen titulares en los medios, los compradores puedan recuperar la confianza y las ventas repuntarán. Incluso los bancos podrían evitar pérdidas si el sector se estabiliza.
"Es necesario intentar salvar a los promotores inmobiliarios. Cuando estás apagando un incendio, no tienes tiempo para preocuparte por si uno o dos pirómanos lograron escapar"
"Los desarrolladores pueden resistir la desaceleración si se resuelve el problema de liquidez a corto plazo", comentó Jian Shi Cortesi, gestor de fondos en GAM Investment Management. A pesar de esto, analistas de JPMorgan Chase & Co. advirtieron que permitir a los bancos otorgar préstamos sin garantía a desarrolladores calificados "sería una medida arriesgada" debido a preocupaciones sobre riesgos a nivel nacional y a mediano plazo para los prestamistas.
El historial previo de China para persuadir a los bancos comerciales plantea incertidumbres sobre la implementación efectiva de estas medidas. Además, aunque tengan éxito, algunos analistas opinan que las medidas aún no son lo suficientemente robustas para abordar completamente el desafío de revitalizar el mercado. Hasta ahora, los bancos han sido el eslabón débil en los intentos de rescate inmobiliario en China tras casi dos años de problemas con la deuda del ladrillo
A pesar de las presiones gubernamentales para aumentar los préstamos desde finales del año pasado, los préstamos inmobiliarios disminuyeron respecto al año anterior en el tercer trimestre, una situación inédita. Según el regulador financiero de China, los bancos otorgaron 2,4 billones de yuanes (310.000 millones de euros) en préstamos para desarrollo inmobiliario en los primeros tres trimestres.
Esta disminución refleja la complejidad del sistema financiero chino: aunque la mayoría de los bancos son estatales, a veces priorizan sus ganancias por encima de las prioridades gubernamentales. Además, enfrentan dificultades para cumplir con instrucciones contradictorias, como apoyar al mercado inmobiliario y garantizar la estabilidad financiera.
En respuesta a estos movimientos, las acciones bancarias en Hong Kong cayeron, con grandes prestamistas como Industrial & Commercial Bank of China Ltd. y China Construction Bank Corp bajando más del 1%. Un índice de acciones inmobiliarias también registró pérdidas, reduciendo su avance semanal a alrededor del 14%. Un índice más amplio de acciones chinas en Hong Kong descendió hasta un 1,8%, liderando las pérdidas en Asia y sugiriendo que el optimismo generado por las medidas recientes podría estar disminuyendo.
La pelota, en el tejado de los bancos
"Los bancos comerciales en China, especialmente los más grandes, están ahora muy cautelosos", advirtió Li Daokui, exasesor del banco central chino, antes de las últimas medidas. "Cuando detectan signos de deterioro en los promotores, cada banco comercial se echaría atrás automáticamente de los préstamos formalmente comprometidos". La implementación efectiva de estas medidas plantea desafíos.
A finales del año pasado, a pesar de anunciar grandes líneas de crédito para los desarrolladores, pocos de estos préstamos se materializaron, según personas cercanas al tema. Los prestamistas también evitaron la financiación a bajo costo para préstamos inmobiliarios proporcionada por el banco central desde 2022.
Aunque algunos bancos tomaron la iniciativa esta semana para colaborar con los promotores en ciertos proyectos, siguen preocupados por si serán responsables de cualquier deuda incobrable, según banqueros consultados por Bloomberg. "El impacto real dependerá en gran medida de las actitudes de los bancos", señaló Raymond Cheng, jefe de investigación de China y Hong Kong en la firma CGS-CIMB Securities.
Las necesidades de financiación son enormes. Solo completar la construcción de los hogares pendientes requeriría alrededor de 3,2 billones de yuanes, según economistas de Nomura en una nota este mes. Sin embargo, las últimas medidas parecen no ser suficientes para cubrir ese déficit: los objetivos de préstamos inmobiliarios podrían resultar en solo 407 mil millones de yuanes en préstamos adicionales, según el analista de Goldman Sachs Group Inc., Shuo Yang.
"Las medidas anunciadas recientemente y los rumores no serán suficientes para detener la desaceleración del sector", dijo Rory Green, economista jefe de China en TS Lombard. Se necesitan tasas de interés más bajas y un impulso de financiación más amplio, lo cual es probable que suceda el próximo año.
Para ayudar a mitigar los riesgos, los funcionarios están considerando un mecanismo que permitiría a un prestamista liderar el apoyo a un constructor específico en dificultades coordinándose con otros acreedores en planes de financiamiento, según personas cercanas al tema.
Préstamos problemáticos
Antes, los desarrolladores inmobiliarios chinos solían depender de la venta anticipada de viviendas para financiar su desarrollo, relegando los préstamos y la emisión de bonos a un segundo plano. Sin embargo, esta financiación previa a la construcción se ha agotado para muchos desarrolladores, lo que aumenta la necesidad de apoyo bancario.
Aunque los movimientos más recientes buscan frenar los incumplimientos en parte, gran parte del daño ya está hecho. Según estimaciones de Goldman Sachs, alrededor del 85% de los bonos inmobiliarios offshore (en monedas fuera de China) por valor están en incumplimiento o sujetos a un canje de bonos. Solo este año, unos 40.000 millones de euros en bonos offshore están en incumplimiento, según datos de Bloomberg.
Otra señal de alarma es la intensificación de la recesión en el mercado inmobiliario. Las ventas en 21 ciudades principales han caído un 44% desde los niveles de 2019 en las primeras semanas de noviembre, según datos de Nomura Inc. Este ritmo de contracción es similar al observado en julio, cuando el gobierno redujo las restricciones de compra de viviendas. Si bien esto inicialmente llevó a un repunte en las ventas en las ciudades más grandes, esta recuperación fue efímera.
Las dificultades financieras de los desarrolladores han generado "expectativas preocupantes" entre los hogares, según informó el parlamento controlado por el Partido Comunista de China en una reunión el mes pasado, instando a los bancos a intensificar sus esfuerzos.
La recesión actual puede haber aliviado las preocupaciones del liderazgo sobre la percepción de salvar a los magnates inmobiliarios. No obstante, el no tomar medidas más audaces podría tener consecuencias políticas: los hogares han protestado cuando las propiedades por las que pagaron quedaron sin terminar.
Además, los problemas del mercado inmobiliario están afectando el crecimiento económico, minando la confianza del consumidor y contribuyendo a un mercado laboral débil. "Definitivamente es necesario intentar salvar a los promotores inmobiliarios", declaró Andrew Zhu, gestor de fondos con sede en Beijing en Hainan Shire Asset Management Co. "Cuando estás apagando un incendio, no tienes tiempo para preocuparte por si uno o dos pirómanos lograron escapar"."
