"El particular es el más perjudicado por la Ley de Vivienda. Los fondos se adaptarán"

La Ley de Vivienda ha puesto al mercado inmobiliario en la primera plana. La polémica en torno a uno de los sectores de inversión por excelencia en España se ha centrado en los precios y en las compañías que operan en él. Sin embargo, algunos expertos alertan de que el foco de preocupación debería estar en los particulares -los grandes caseros de este país-, "ya que son a los que dificulta la normativa, en lugar de a los fondos, que son capaces de adaptarse porque disponen de mayores recursos", según asegura José Ramón Iturriaga, gestor y socio de Abante Asesores, quien añade "no se van a conseguir los fines" para los que ha sido creada esta regulación. "Los particulares, que concentran la mayoría del parque residencial, están más desamparados (...). Necesitan un marco regulatorio que arroje mayor seguridad para ellos", precisa.

En una entrevista con La Información, Iturriaga, especializado en renta variable española, asegura que la medida "no va a ser efectiva" al tiempo que alerta de un posible trasvase al alquiler vacacional. "El inversor institucional está acostumbrado a este tipo de cambios legales", subraya. En un contexto en el que la falta de oferta es la tónica predominante, deja en el aire si se producirá una contracción en el ‘built to rent’, aunque las compañías que operan en este segmento habían paralizado las inversiones hasta que hubiera "certidumbre regulatoria". “"Ahora que ya la tienen, harán sus previsiones, y eso afectará al precio", avisa.

"Ha habido un gran apagón de operaciones por los tipos de interés"

Bajo este paraguas, Abante se encuentra ultimando los preparativos para lanzar un vehículo inversor con exposición a socimis, promotoras, hoteleras, así como a otras compañías del ámbito inmobiliario a nivel nacional y europeo, que será gestionado por Iturriaga. "Es un sector que conozco bien. En los últimos años ha sufrido una transformación importante, con una gran profesionalización de los equipos ejecutivos y de las compañías cotizadas comparable al cambio que ha vivido el sector bancario con las cajas de ahorro, salvando las distancias", argumenta.

El atractivo de sus valoraciones y la rentabilidad por dividendo que ofrecen son las razones que les llevan a apostar por esta área, algo "que se verá reflejado" en los rendimientos futuros de este fondo, que está a la espera de que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) les de la autorización. El gestor del fondo Okavango Delta defiende que esta actividad lleva más de una década "purgando" los efectos de la burbuja inmobiliaria, un factor que ha impedido que "se salten un ciclo", de ahí que no se puedan realizar comparaciones con otros mercados inmobiliarios como el Estados Unidos, Canadá o el norte de Europa. 

Al ser preguntado sobre si es el momento adecuado para apostar por el inmobiliario después de que en los últimos días haya saltado a la primera plana bursátil por las caídas que ha sufrido el Stoxx Europe 600 Real Estate, que cotiza en niveles de 2012, desde Abante quitan hierro al asunto y defienden que la clave radica en el curso de la política monetaria. El foco de preocupación en el momento actual está en SBB, que se ha visto obligada a posponer el dividendo y a cancelar una emisión de derechos tras la rebaja de su ‘rating’. "Ha habido un gran apagón de operaciones por los tipos de interés. El mercado se ha parado, pero una vez se tenga clara la referencia, se comenzarán a reactivar las operaciones y eso ayudará a la sueca (SBB), que anda un poco más pillada de deuda", subraya, haciendo énfasis en que es un "ejemplo de empresa que ha hecho mal los deberes". 

José Ramón Iturriaga, gestor y socio de Abante Asesores. 

José González

"Lo bueno de las inmobiliarias es que lo solucionan vendiendo activos, pero para ello necesitas que el mercado esté abierto", incide, mientras reitera que el escenario es diferente al de 2008, porque ahora mismo hay "mucha liquidez". Así, Iturriaga anticipa un aluvión de operaciones una vez que existan más certezas de que en EEUU se ha ejecutado el último alza de tipos y también se aviste el fin de las subidas en la eurozona. "A partir de ahí, se va a poder exigir rentabilidad". 

Sobre las dos socimis españolas que cotizan en el Ibex 35 -Merlin y Colonial- destaca su posición financiera y las desliga del caso citado. "Las dinámicas del mercado español son diferentes y no tienen problemas de apalancamiento", comenta. De la primera le gusta su diversificación y de la segunda la calidad de sus activos. Aprovecha para mencionar a Aedas Homes, "que no se ha alejado ni un ápice de su plan estratégico" desde que comenzó a operar y a Lar España ante su apuesta por los centros comerciales. "Se pensaba que estos espacios iban a desaparecer y ahora son los inmuebles que todo el mundo quiere tener en cartera. La siguiente moda en España pueden ser las oficinas", apunta. 

Pone en el radar a bancos y turísticas

Pasado el torbellino financiero de marzo que rompió con la buena racha que atravesaba la banca española en bolsa, Iturriaga prevé que la desconfianza se terminará de difuminar en los próximos meses. Destaca los resultados obtenidos, que "son la mejor prueba de algodón" y la inexistencia de un "amago de salida de depósitos". "Las entidades van a ganar mucho dinero. Los tipos están al 3% y pagan el pasivo al 1%. Esto va a ayudar a que las rentabilidades se coloquen por encima del coste de capital, enfatiza. Iturriaga admite que tiene a las seis entidades del Ibex 35 en cartera después de "sobrevivir con los tipos en negativo", entre las que resalta Bankinter, que "siempre ha sido complicado adquirir títulos con una valoración atractiva". "La nueva normalidad con los tipos beneficia más a los sectores de mayor peso en la bolsa española", apostilla, por lo que cree que la "situación de partida es extraordinaria". 

Dentro los valores turísticos, para los que soplan vientos de cola desde el arranque del año con revalorizaciones que rondan el 30%, pone el ojo en Amadeus y en IAG. Sobre Meliá, apostilla que los inversores "no se han terminado de creer sus buenos resultados" por el temor a que la situación económica empeore, aunque todo va a depender de la evolución del empleo. De momento, "el componente que prima en el volumen de consumo es el emocional. La gente quiere vivir experiencias tras la Covid y hay ganas de recuperar el tiempo perdido. Eso beneficia a España", sentencia.