EEUU, Reino Unido... El inmobiliario más caro tensa sus costuras con las hipotecas

Después del ciclo de subidas de tipos de interés más agresivo en cuatro décadas, las costuras del mercado inmobiliario comienzan a mostrar algunas grietas en algunos mercados. EEUU y Reino Unido se encuentran en el foco porque tradicionalmente han tenido los precios más altos a la hora de comprar y vender pero también al alquilar. El motor de unos y otros hasta principios de 2022 era el coste de financiación más barato posible debido a la política de tipos cero que desplegaron tanto de la Fed como del Banco de Inglaterra.

Ahora eso ha cambiado radicalmente con las tasas oficiales en niveles no vistos en 15 años y los índices hipotecarios de referencia a punto de marcar máximos de dos décadas. Reino Unido lidera ahora mismo el proceso de contracción inmobiliaria con los precios cayendo en torno al 2,4% interanual, su mayor descenso desde 2011 y, al mismo tiempo, los tipos siguen al alza. Los precios inmobiliarios cayeron en julio por cuarto mes consecutivo con cierta resistencia en el mercado de particulares pero gran presión entre los compradores que necesitan financiación bien para comprar una vivienda en la que vivir o para alquilar.

El Banco de Inglaterra subió las tasas al 5,5% en su reunión del pasado 3 de agosto en un intento por poner coto a la inflación, que se ha desacelerado al 7,9% en julio pero sigue en niveles de alarma para la autoridad monetaria. Los expertos siguen señalando que Reino Unido se está viendo abocado a seguir subiendo tipos porque tiene mayor inflación (4 puntos más que EEUU y 2,5 puntos más que la eurozona) por lo que necesitará tipos más altos que otras economías para recuperar la estabilid de precios y atraer tanto a los inversores extranjeros como para retener a los propios.

Según datos de la firma financiera Moneyfacts hasta julio, la hipoteca de tasa fija a dos años en promedio había subido al 6,54% El descenso en el apetito por contraer hipotecas ha llevado a gran parte del sector a lanzarse a una carrera de ofertas en agosto. Halifax, el mayor prestamista hipotecario del Reino Unido, ha reducido las tasas fijas a cinco años en 0,7 puntos porcentuales, desde el 6,1% al 5,4%. Otras entidades como NatWest, HSBC, Nationwide o Banco Santander han anunciado rebajas similares en los últimos días en un intento por reactivar un mercado que comienza a dar síntomas de agotamiento.

Mira también

La inflación de EEUU escala al 3,2% pero quita presión a la Fed para subir los tipos

EEUU hacia las hipotecas más caras del siglo

El sector inmobiliario en EEUU vuelve a situarse en el punto de mira de los inversores después de que las tasas de referencia de las hipotecas a 30 años hayan vuelto a situarse por encima del 7%, en máximos desde noviembre y cada vez más cerca de los máximos de marzo de 2002.  Tras un período sin precedentes en el cual las tasas hipotecarias se desplomaron a niveles históricamente bajos y los precios de las viviendas se elevaron a niveles sin precedentes, el mercado inmobiliario de Estados Unidos finalmente comenzó a desacelerarse a finales de 2022.

Las empresas hipotecarias llevaron a cabo despidos masivos, los expertos en economía inmobiliaria lamentaron una "recesión inmobiliaria" y los precios de las viviendas parecían estar en camino a una corrección. Sin embargo, cuando todo parecía indicar el camino hacia el colapso del mercado inmobiliario en EEUU, los valores de las viviendas comenzaron a subir nuevamente. Ni siquiera las últimas subidas de tipos de la Fed han hecho mella en el ánimo comprador.

De hecho, los precios de las viviendas han aumentado durante cuatro meses consecutivos, según el último índice de precios de viviendas Case-Shiller. Como otra indicación de los incrementos continuos en los precios, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) señala que más de la mitad de las áreas metropolitanas en Estados Unidos experimentaron aumentos en los precios de las viviendas en el segundo trimestre de 2023.

Según un informe de la publicación especializada Bankrate, hay cinco motivos principales por los que no se está produciendo una corrección de precios en este momento. Primero, los inventarios o disponibilidad de casas es reducida. Segundo, los constructores de vivienda nueva no han construido al nivel de la demanda. Tercero, los impagos todavía son reducidos en el mercado hipotecario debido a las altas tasas de ahorro que se generaron durante la pandemia. Cuarto, las tendencias demográficas crearon nuevos compradores con un gran número de ellos buscando casas más grandes. Por último, la generación de producción hipotecaria es mucho más sana que en la burbuja de 2007 porque los bancos han sido más estrictos que entonces a la hora de tasas propiedades y analizar a quienes conceden crédito.

Por todo ello, la tan pronosticada recesión inmobiliaria en EEUU no se ha producido a pesar de que las tasas de referencia de las hipotecas, que en ese país son a 30 años, están cruzando otra vez la barrera del 7% que marca unos préstamos cada vez más caros. Los expertos también señalan que la fortaleza del mercado laboral está manteniendo fuerte la economía y el mercado inmobiliario. No obstante, el riesgo de un deterioro parece cada vez más evidente a la luz de las encuestas de concesión de crédito a hogares y empresas, que apuntan a un descenso histórico en 2023.