Las comisiones que no te pueden cobrar este año por tu hipoteca

La firma de una hipoteca en España conlleva un antes y un después en la planificación financiera de la mayoría de las personas. Este tipo de préstamos permite al titular disponer de una importante cantidad de dinero -es la mayor deuda que contraen a lo largo de su vida la mayoría de las personas- para obtener una vivienda que actúa como garantía del pago. Banco de España afirma que "debemos analizar la oferta que nos propongan, compararla con otras del mercado y sopesar nuestras necesidades y posibilidades de afrontar los pagos durante un periodo largo de tiempo".

A la hora de firmar el contrato de una hipoteca, quedan fijadas todas sus características. Entre ellas, las cuotas, que dependerán de la cantidad que el titular tiene que pagar al banco cada mes. Una parte de la cuota corresponde al capital que se va amortizando y la otra parte serán los intereses. Los intereses dependerán del tipo de interés, que también se fijará en el contrato. El tipo de interés fijo se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato por lo que no hay incertidumbre sobre el importe de las cuotas futuras.

Pero, el Banco de España avisa que en estos casos, "en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las hipotecas a tipo variable". El tipo de interés variable se va modificando a lo largo de la vida del préstamo en función de la evolución del índice que se tome como referencia y suele expresarse como la suma del índice y un porcentaje constante. Generalmente, para estas hipotecas se toma como referencia, el Euríbor a 12 meses. 

Cambio de tipo de interés

Es posible que a lo largo del plazo de la hipoteca, el titular quiera cambiar el tipo de interés. Entre otras razones, porque busque ahorrar en intereses. Por ejemplo, en los últimos meses, con la subida de los tipos de interés que ha provocado una fuerte escalada del Euríbor -por encima ya del 4%-, muchos titulares han visto como su cuota mensual se ha disparado. Ante esta situación, buscan pasar de un tipo de interés fijo a uno variable para frenar el incremento de sus cuotas. 

Se trata de una novación de la hipoteca porque conlleva un cambio en las condiciones firmadas inicialmente y conlleva una comisión que firman el banco y el titular de la hipoteca en el contrato. Sin embargo, Banco de España recuerda que "la ley de ayuda a los deudores hipotecarios vulnerables exime durante este año del pago de comisiones cuando el cliente bancario haya decidido cambiar su hipoteca a tipo fijo".  Aunque la norma está diseñada para aliviar la carga de las familias con más dificultades financieras, cualquier deudor hipotecario podrá solicitar la aplicación de esta medida, independientemente de su situación económica.

Amortización de la hipoteca

Igualmente, la misma norma señala que tampoco se podrá aplicar comisiones a los titulare que realicen "amortizaciones totales o parciales de un crédito a tipo variable". Una amortización supone la devolución de parte del capital prestado antes de su vencimiento. La amortización parcial anticipada de capital, según se haya pactado, implicará una disminución del importe de las cuotas pendientes, se pagará menos al mes o una disminución de la fecha de vencimiento, se acabará de pagar antes.

Se trata, de nuevo, de una modificación de las condiciones iniciales por lo que, habitualmente, el banco podrá cobrar una comisión -si así estuviese recogido en el contrato- por los trámites que deba realizar así como para compensar lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses del capital que se amortiza anticipadamente. Sin embargo, la normativa actual prohíbe la aplicación de estas comisiones al menos durante este año.