El mercado inmobiliario ucraniano: de la gran especulación a cuidar refugiados

Ucrania y concretamente su capital Kiev y ciudades como Odessa, Dniper, Járkov o Leópolis se había convertido en los últimos años en uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa y sus viviendas de alto estánding en el objetivo de inversores chinos, estadounidenses, israelíes, pero también de oligarcas georgianos, bielorrusos y rusos y los conocidos como 'thieves in law' de esos países, empresarios directamente involucrados en el crimen organizado. Con rentabilidades anuales entre el 10% y 15%, frente a la media europea del 2%-3%, pese a la gran oferta inmobiliaria del país más grande de Europa, la especulación extranjera había limitado mucho el catálogo y los precios de los complejos residenciales, en su mayoría de clase confort, aumentaba a un ritmo cercano al 2o%. 

Ahora el sector, que auguraba una intensa demanda en 2022, pese a que a finales de 2021 se notó cierta desaceleración, está totalmente paralizado, los agentes inmobiliarios buscan viviendas temporales para los desplazados, ayudan a detectar saboteadores y 'okupas', los inquilinos han dejado de pagar y los portales de venta de vivienda, similares a 'Idealista' y 'Fotocasa' en España muestran su rechazo a la invasión y cuelgan mensajes contra Vladimir Putin.

Kiev International Realty, una plataforma inmobiliaria enfocada a atraer compradores extranjeros y "el proveedor de servicios inmobiliarios más grande para los ucranianos ricos y los expatriados", recibe en su página con insultos a Putin para explicar que no está operando ya que la empresa y sus trabajadores están dedicando toda su energía "al esfuerzo de guerra, luchando por el futuro de nuestro Kiev y nuestro país contra el Imperio del Mal: Hitler del siglo XXI, que Europa junto con EEUU ayudaron a crear con su capital financiero y su débil mira el políticas de apaciguamiento de otra manera".

Los agentes inmobiliarios ucranianos se dedican a identificar saqueadores y los convoyes militares rusos y de verificar si los refugiados son 'reales'

Según el portal ucraniano The Page, durante los primeros 10 días de agresión rusa, los agentes inmobiliarios de las sucursales de Ucrania Occidental de la Asociación de Especialistas en Bienes Raíces de Ucrania (Aresu) brindaron asistencia gratuita para albergar a más de 100.000 refugiados del Este del país. También recaudaron fondos que aportaron a las Fuerzas Armadas de Ucrania, realizaron trabajos "para identificar y neutralizar a los saboteadores". También se está recaudando y transfiriendo fondos para las necesidades de las Fuerzas Armadas de Ucrania, así como un trabajo activo de información para identificar y neutralizar a los saboteadores y se encargaron de verificar si los refugiados que llegaban eran reales.

La mayor organización de agentes inmobiliarios, establecida en 35 ciudades del país, ha participado en la identificación de convoyes militares rusos, 'marcas' en edificios y se han unido al Ejército. "¡Ucrania no puede ser destruida! ¡Estamos del lado de la verdad y la libertad! ¡Ocupadores rusos, arded en el infierno!", señalaba la asociación para explicar hasta que punto estaba implicada en el conflicto, cuando hasta hace unas semanas estaba implicada en vender inmuebles y tierras a los extranjeros.  

Como en otros países, los millonarios chinos eran los extranjeros que más viviendas compraban en Ucrania, sobre todo casas adosadas e inmuebles del segmento premium. Su presupuesto para comprar casas propias o para sus empresas, superaba los 320.000 euros, según recoge la web del Ministerio de Hacienda y Finanzas de Ucrania, un país en el que las casas se pueden vender a partir del tercer año sin pagar impuestos. Los turcos son otro grupo muy importantes de compradores, con presupuestos que iban desde 32.000 euros, con los que era posible adquirir una vivienda, que tienen precios inferiores a los vehículos de alta gama, a varios millones. El objetivo era hacer dinero rápido, incluso comprando bajo plano para vender a los pocos meses, con rentabilidades de hasta el 100%, un gran negocio incluso teniendo que pagar un 19% en impuestos por deshacerse de la vivienda antes de tres años.

Los extranjeros invertían entre 200.000 y varios millones en comprar viviendas. No se pagaban impuestos si se vendía después de los 3 años de la adquisición

Israelíes y europeos eran otras de las nacionalidades destacadas, según el ministerio. Los primeros buscaban pisos nuevos y contaban con un mínimo de 190.000 euros, mientras los segundos elegían el centro histórico como objetivo de su inversión y estaban dispuestos a pagar hasta 250.000 euros. Curiosamente, las compras aumentaron de forma importante durante la pandemia, ya que muchos extranjeros que podían teletrabajar, optaron por comprar o alquilar vivienda en Ucrania, un país especialmente barato. A partir de 50.000 euros ya era posible comprar un buen apartamento en las principales capitales ucranianas, donde los impuestos y los tipos de interés eran bajos y dónde en muchos casos no se solicitaba entrada.

El capital especulativo extranjero  en el mercado inmobiliario entro de lleno en Ucrania y en muchas de las ciudades más interesantes esos edificios están dañados. Con un mercado totalmente paralizado, esas inversiones millonarios que hicieron ciudadanos estadounidenses, israelíes y europeos, que recibieron préstamos en condiciones favorables, ven imposible deshacerse de sus casas. La rentabilidad cercana al 20% permitía a los estadounidenses hacerse con un préstamo al 3% y comprar inmuebles de lujo para luego vender, un negocio redondo que ahora por la guerra se ha convertido en una pesadilla.