Las zonas tensionadas han sido uno de los ámbitos más controvertidos de la recién aprobada Ley por el Derecho a la Vivienda. La gran mayoría de los expertos inmobiliarios han comentado que el tope al alquiler limitará la oferta y generará efectos adversos en el mercado. Hace algunos años Cataluña implementó este límite en estas áreas y su aplicación provocó un descenso en la oferta de alquiler de alrededor del 15%, siendo considerado por los agentes como una normativa fracasada. Ahora la ley lanzada por el Ejecutivo también aplicará este máximo en las zonas tensionadas; sin embargo, definir qué sectores ingresarán en esta categoría está en manos de las Comunidades Autónomas, y según explican los inmobiliarios, su definición puede llevar meses en aplicarse y fijarse, lo que podría generar más inseguridad en el sector, con el temor de que vuelva a fracasar como la medida del Govern.
El dilema, según comentan, es que la normativa dice que se apliquen estas zonas, pero son las CCAA quienes deciden si implementarlas o no. Incluso, se ha denotado que la vivienda 'tensionada' podría llegar a enfrentar a las comunidades y los ayuntamientos que sean de distintos partidos políticos. "Todos entendemos que las autonomías son las que deciden si hay o no zonas tensionadas, pero si este proceso de definición se hace bien, y no corriendo a última hora como lo hicieron con la aprobación de la ley, va a tardar meses en que se puedan aplicar las medidas de contención de renta", sentencia el portavoz y responsable de Asesoría Jurídica de los API en Catalunya, Carles Sala. El problema de este proceso es que creará una "inseguridad brutal" en el mercado, añade.
En septiembre de 2020 se aprobó la Ley 11/2020 que limitó los alquileres en Cataluña durante el periodo que fue desde aquel mes hasta abril del 2022. Su objetivo principal, al igual que el del Gobierno, era contener los precios del alquiler y que se aplicara en los nuevos contratos. En el caso catalán las zonas tensionadas fueron definidas como municipios con más de 20.000 habitantes y no se permitía superar el índice de referencia de precios de la Generalitat: "Esta norma aprobada funciona muy diferente de como funcionaba la ley catalana. Cuando se aprobó en 2020 se definieron un total de 61 municipios que durante un año ya se consideraban zona tensionada y se les aplicaba la ley desde el día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya", comenta el exrepresentante de vivienda del Govern.
Esta decisión fue ampliamente rechazada y finalmente fue llevada al Tribunal Constitucional (TC) que admitió el recurso de inconstitucionalidad contra la norma, dándose un resultado favorable en 2022. Casi dos años bastaron para que el tope que se aplicó generara los efectos adversos que advirtieron los expertos. Según un estudio de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) sobre 'La limitación de precios de los alquileres: evidencia científica y empírica en el caso catalán (II)', este movimiento mostró una reducción de los precios en el entorno del 5% y "decreciente a lo largo del periodo, mientras que las caídas en la oferta se sitúan en el entorno del 15%".
Actualmente el tope al alquiler es de un 2% y el próximo año subirá a un 3%. Ya para 2025, el Instituto Nacional de Estadística deberá crear un nuevo mecanismo que no esté relacionado al IPC para fijar un precio máximo. Respecto a esto, Sala sentencia que "vamos a depender de dos índices que no sabemos cómo van a funcionar. El del INE que tendrá afectación global y el índice para nuevas viviendas en zonas tensionadas que se incorporen al mercado del alquiler, viviendas nuevas recién construidas, o las que no hayan estado arrendadas en los últimos 5 años como vivienda habitual". Tras haber sido considerada como inconstitucional en Cataluña, desde los COAPI también creen que una vez entrada en vigor esta Ley, podría ser "que alguien que haya apoyado la haya aprobado vaya al Tribunal Constitucional. Creo que van a ser entre dos o cuatro impugnaciones quizás en áreas distintas", sentencia el presidente del Consejo General y del COAPI de Barcelona, Gerard Duelo Ferrer.
En Cataluña la medida provocó la caída del 15% de la oferta de pisos y una reducción de los precios de alrededor del 5%.
La responsable de asesoría jurídica del Consejo General de los COAPI de España, Montserrat Junyent, ha comentado que a pesar de haber tenido el ejemplo de Cataluña, que intentó poner estos límites y el diagnóstico que se hizo no fue realmente el deseado, no se tomó en cuenta el camino y ahora España se enfrenta a una ley "deficiente desde el punto de vista técnico, con una redacción mala (...) Hay dudas interpretativas y en tema competencial podemos entrar en conflicto. Más que una ley jurídica, es una ley política", zanja. La experta agrega que a nivel general, esta Ley es "un despropósito" que viene a regular un bien y lamenta que se haya perdido esta gran oportunidad a nivel nacional.
Para el portavoz y responsable de Asesoría Jurídica de los API en Catalunya tomar el mismo camino de Cataluña lo único que va a generar son "desigualdades territoriales que ya veremos los efectos que tiene". Aunque los expertos concuerdan en que al ser competencia de las CCAA, los efectos serán diferentes en todo el territorio español, por ejemplo, no creen que en Madrid se aplique por lo que ven que afectará más a la parte de desahucios, la parte urbanística, o alguna otra incidencia, pero que la 'medida estrella' dará pocos golpes en la capital.
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