La vivienda ahuyenta el fantasma de la burbuja y resistirá mejor si hay recesión

En el escenario económico más extremo, con una crisis profunda -no una mera recesión técnica- en la que el PIB se contrajese un 1,3% acumulado hasta 2024 y la tasa anual de inflación se disparase al 20,6% en el mismo periodo, el mercado inmobiliario no se vendría abajo. Ese escenario severo se desencadenaría si los precios energéticos subiesen mucho más de lo previsto y el Banco Central Europeo (BCE) se viera obligado a pisar el acelerador con alzas más agresivas y rápidas de los tipos, endureciendo las condiciones financieras de forma notable. Tanto, como para que el Euribor a 12 meses escalase hasta el 4,7% -desde el 2,811% al que cotiza actualmente- y para que el bono a diez años rentase al 5,2% -hoy día paga un interés en el entorno del 3,1%-. 

Este escenario estresado o severo es el que el Banco de España (BdE) ha planteado en su Informe de Estabilidad Financiera de Otoño para analizar cómo afectaría un empeoramiento de la coyuntura al conjunto del sistema financiero español. El regulador prevé que en una situación así, la solvencia agregada del sector se mantendría en "niveles adecuados" y estima, además, que el precio de la vivienda caería un 2,7% de aquí a 2024, en un contexto de pérdida generalizada de la confianza y en el que otros activos que entrañan un mayor riesgo, como la renta variable, retrocederían un 36,1% en ese mismo periodo. 

"Los precios de la vivienda caen relativamente poco, ya que el desequilibrio de partida es reducido y se asume que serían sostenidos por entorno inflacionario", apunta el documento. Lejos quedan aquellos tiempos en los que el pinchazo de la burbuja llevó a los inmuebles a perder de media cerca del 28% de su valor entre el pico registrado en 2007 y 2012, cuando a los rescoldos de la crisis financiera se sumaron los efectos de la grave crisis de deuda -que obligaron, entre otras cosas, a España a solicitar a la Comisión Europea el rescate a la banca-.

Indicios de enfriamiento... pero no de gripe

De acuerdo con los últimos datos de que dispone la entidad capitaneada por Pablo Hernández de Cos, la actividad del 'ladrillo' y los precios mantienen todavía unos ritmos de avance elevados, aunque existen algunos indicios de ralentización que espera poder confirmar con nueva información. Desde el punto de vista de la entidad, es esperable que el aumento de la incertidumbre, la reducción de la renta real de los hogares y las condiciones de financiación más estrictas "frenen la evolución expansiva de este mercado en los próximos trimestres".

El BdE viene realizando un seguimiento estrecho de la situación del mercado inmobiliario. Así, ha observado cómo los indicadores sobre desequilibrios en los precios de este mercado continúan mostrando señales de sobrevaloración de las que ya ha venido advirtiendo desde mediados de 2021. Estas señales, apunta, "siguen estando contenidas por el momento". Durante el segundo trimestre los precios avanzaron un 8% en relación al mismo periodo del año previo -cuando entre enero y marzo lo habían hecho un 8,5%-. La ralentización se aprecia también en las operaciones, puesto que las compraventas pasaron de aumentar cerca del 20% interanual entre abril y junio a hacerlo al 8 y el 15% en julio y agosto, respectivamente. 

El precio de los materiales baja pero no hay mano de obra

Otros analistas, como los de BBVA Research prevén una ligera contracción de las ventas de viviendas de cara al próximo ejercicio, si bien el nivel de las que se cierren seguirá siendo elevado. Si el escenario central se mantiene, los precios avanzarán en torno al 2%. Según explican sus expertos en el último 'Observatorio inmobiliario' publicado por la entidad, los próximos meses la economía española afronta una situación de menor crecimiento, inflación más elevada y política monetaria más restrictiva. Esta confluencia de factores, que requerirá de los hogares un mayor esfuerzo para comprar una vivienda, se produce en un contexto de menor carga financiera para las familias que en la crisis financiera e inmobiliaria de 2008. 

En la entidad prevén que el desequilibrio entre oferta y demanda se suavice los próximos meses por la falta de suelo, la incertidumbre regulatoria y el encarecimiento de las materias primas, que podrían lastrar la segunda. Con todo, ponen en valor cómo en los últimos meses, el coste de algunos materiales de construcción ha comenzado a rebajarse respecto a los máximos alcanzados a lo largo del primer trimestre del año. Además, la progresiva reducción de los cuellos de botella y del coste de transporte, también podría contribuir a afianzar esta reducción del coste de los materiales. Eso sí, lo que no termina de solucionarse es el problema de escasez de mano de obra especializada en el sector, como estarían mostrando los datos de salarios pactados en convenios.