Hay pocas transacciones por las que no haya que pagar impuestos en el IRPF y la venta de tu casa no es una de ellas. Si vendes la vivienda por más de lo que la compraste, deberás tributar en la renta por la ganancia patrimonial que hayas objetivo con carácter general.
Sin embargo, existen cuatro casos donde no habrá que pagar impuestos en la renta al vender la casa (la plusvalía municipal siempre hay que abonarla).
Cuando vendes para comprar otra vivienda habitual
La reinversión en vivienda habitual está exenta de tributar en el IRPF. Si vendes tu casa para comprar otra, no tendrás que pagar impuestos en la renta siempre que cumplas una serie de condiciones:
- La que vendas debe ser tu vivienda habitual.
- Debes usar el dinero para adquirir la que será tu vivienda habitual.
- La compra de la nueva casa debe hacerse dos años antes o después de la venta de tu vivienda.
La clave de esta exención es que la vivienda sea la habitual, lo que para Hacienda significa que la hayas habitado de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses desde su compra y que vivas en ella durante al menos tres años.
A efectos prácticos, esto quiere decir que, salvo excepciones, no puedes vivir un año en una vivienda para que sea la habitual y venderla o comprar una casa, disfrutar de la exención y venderla al cabo de dos años.
Cuando vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años
Los mayores de 65 años están exentos de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda habitual. De nuevo, la clave es que la casa sea su residencia habitual.
En ese caso, no tendrán que pagar ningún impuesto en la renta por la plusvalía de la venta, que se calcula como la diferencia entre el precio de compra más los impuestos y mejoras realizadas y el precio de venta.
Eso sí, en caso de que la vivienda esté a nombre de dos personas y solo una tenga más de 65 años, la exención solo se aplicará a este contribuyente. El otro tendrá que tributar por ella normalmente.
Cuando reinviertes el dinero en una renta vitalicia y tienes más de 65 años
El tercer caso vuelve a centrarse en los mayores de 65 años, que también evitarán pagar impuestos si reinvierten el dinero de la venta en una renta vitalicia. Esta exención se aplica también sobre una casa en propiedad que no sea la vivienda habitual.
El límite para la exención es de 240.000 euros y la constitución de la renta vitalicia debe hacerse en un plazo de seis meses desde la venta de la casa.
De forma muy resumida, una renta vitalicia es un seguro con el que recibirás una cantidad mensual desde que la contrates hasta el fallecimiento. Estas rentas no están exentas de tributar, pero tienen importantes bonificaciones si se contratan a partir de los 65 años.
En concreto con 65 años sólo se pagan impuestos por un 24% de las rentas percibidas, una cantidad que baja al 20% entre 66 y 69 años y que es de solo el 8% a partir de los 70 años.
A efectos prácticos, esto supone un enorme ahorro fiscal. A modo de ejemplo, una persona que compró su casa por 50.000 euros y la vende con 70 años por 150.000 euros, habrá generado una ganancia de 100.000 euros.
Por esa cantidad tendrá que pagar 21.800 euros en impuestos, mientras que si constituye una renta vitalicia solo pagará un 8% del capital que recupere cada año.
El inconveniente de esta fórmula es que no se puede acceder a todo el dinero de la venta de la vivienda. La cantidad que no se reinvierta en la renta vitalicia tributará como ganancia patrimonial y no estará exenta.
Esto hace que esa fórmula no sea idónea si, por ejemplo, se está vendiendo una segunda residencia para ayudar económica a los hijos.
Personas en situación de dependencia severa
Por último, las personas en situación de dependencia severa tampoco tendrán que pagar impuestos en caso de vender su vivienda habitual.
A esa se une la exención por dación en pago o ejecución hipotecaria, siempre que no dispongas de otros bienes para satisfacer la deuda.
Alternativas a la venta de la casa para no pagar impuestos
Cada vez es más habitual ver a padres que venden su vivienda, que es su principal patrimonio, para ayudar a sus hijos. Lo cierto es que vender la casa es solo una opción para conseguir ese dinero.
Existen otras alternativas que no implican la venta de la casa o tener que abandonar la vivienda habitual. Tres ejemplos son la hipoteca inversa, la vivienda inversa o la venta de la nuda propiedad (con esta alternativa sí se pagan impuestos).
La primera consiste en una hipoteca sobre la vivienda habitual para mayores de 65 años que permite hacer líquida la propiedad. De forma muy resumida, el titular recibe un dinero sobre el que pagará unos intereses, pero no tendrá que ir devolviendo el dinero mes a mes.
Quienes pagarán la deuda serán los herederos, que tendrán que elegir entre abonar la hipoteca inversa y quedarse con la vivienda o venderla para pagar la deuda.
La ventaja de esta fórmula es no implica el pago de impuestos de ningún tipo porque en realidad es un préstamo.
Con la hipoteca inversa, los propietarios de la casa firman un contrato de alquiler vitalicio, de manera que pueden seguir residiendo en la vivienda. Lo que se recibe en este caso es la cantidad acordada menos el alquiler vitalicio calculado según la esperanza de vida. Como la vivienda inversa se suele hacer sobre la vivienda habitual, no habría que pagar impuestos.
Por último, la venta de la nuda propiedad supone vender la propiedad de la casa y quedarse con el usufructo, es decir, el derecho de uso. La traducción es que la casa tendrá un nuevo propietario, pero quien vende podrá desde residir en ella hasta alquilarla si quiere.
La exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años también se aplica sobre la nuda propiedad. Si se vende antes de esa edad o una casa que no es la habitual, habrá que pagar impuestos.
La diferencia es que serán menores porque no tributarás por el 100% del valor de la venta de la casa. En cierto sentido, es como escalonar el pago del impuesto que, al ser progresivo, reduce el impacto fiscal.
