Vendí mi casa en 2022, ¿puedo deducir los gastos en la declaración de la Renta?

La compraventa de una vivienda conlleva gastos que se reparten entre las dos partes de la operación. Al tratarse de una vivienda de segunda mano, los gastos asociados son los de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, tasación o los correspondientes impuestos, entre otros.

El vendedor deberá asumir los gastos de otorgamiento de escritura. Así lo establece el Código Civil si en el contrato no se especifica lo contrario. Además, se deberá hacer cargo de las cargas asociadas a la vivienda. A eso habrá que añadir sus obligaciones fiscales. El resto de costes serán responsabilidad del comprador.

Pese a que no es impuesto vinculado directamente con una operación de compraventa, quien vende deberá tributar el beneficio obtenido por la venta por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se pagará el año siguiente de la venta, al presentar la declaración de la Renta.

Tributa por la ganancia patrimonial en la Renta 2022

Desde el ministerio de Hacienda, que dirige María Jesús Montero, recuerdan que “cuando vendas o transmitas un inmueble (vivienda, local, garaje) que tienes en tu patrimonio, obtendrás una ganancia o pérdida que se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición”.

Así, de manera general se tributará solo si el precio de la venta es superior al coste de la compra. Si ese resultado es negativo o igual, habrá que declarar la venta, pero no conlleva un gasto fiscal. Para calcular si se ha obtenido un beneficio es importante tener en cuenta todos los gastos asociados la venta, ya que se podrán deducir del importe.

El primero es el resultado del valor de venta menos los gastos y tributos que ha asumido el vendedor para realizar la operación. Los importes que se pueden deducir son los gastos de inmobiliaria –si se recurrió a ella para vender la vivienda-, los gastos por cancelar la hipoteca –si la hubiese- y el importe de la plusvalía municipal.

La plusvalía municipal corresponde al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo de ámbito municipal –competencia de los ayuntamientos- que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana desde su adquisición y hasta su transmisión.

Dentro de la base del ahorro

El resultado se integra en la base imponible del ahorro, junto a otros conceptos. Una vez incluidos todos los conceptos, la Agencia Tributaria aplican un tipo impositivo que oscila entre el 19% y el 26%. Se gravará al tipo del 19% los primeros 6.000 euros, el tramo de la base liquidable entre 6.000 euros y los 50.000 euros tributa al 21% y el tramo entre 50.000 euros y 200.000 euros tributa al 23%. Finalmente, por los ingresos que superan los 200.000 euros se tributa por el 26%.

Si la venta de la vivienda la has realizado ya en 2023, hay que tener cuenta que el Gobierno incluyó como novedad en los Presupuestos Generales del Estado dos nuevos tipos sobre la base del ahorro. Entre 200.000 y 300.000 se aplicará un tipo al 27% y a partir de 300.000 euros será el 28%.

Exenciones para no tributar por el IRPF

El ministerio de Hacienda establece excepciones para no tener que pagar por el beneficio obtenido por la venta de una vivienda. En primer lugar, si el contribuyente vende su vivienda habitual y con el dinero obtenido compra una nueva vivienda que pasará a ser la habitual. Todo ello en un plazo de 2 años, anteriores o posteriores a la venta. La Agencia Tributaria reconocerá la nueva vivienda como tal si se pasa a habitarla en 12 meses desde que se adquirió o se terminaron las obras.

Para los mayores de 65 años, se aplica la exención de la ganancia tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. Además, también está exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago o por un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a tu vivienda habitual.