Subrogación de la hipoteca, ¿cuándo es buen momento para solicitarla?

La hipoteca es una de las operaciones financieras más importantes que se toman a lo largo de la vida. Permite adquirir una vivienda gracias a este préstamo hipotecario de gran parte de su valor, pero a cambio el titular deberá pagar cada mes la cuota mensual, que incluye el importe prestado junto a los intereses pactados. Al firmar el contrato de la hipoteca se firman sus condiciones: el tipo de interés, que puede ser fijo o variable, o el plazo de amortización, el tiempo que se tardará en pagar.

En España, según las últimas estadísticas del INE, el plazo medio de las hipotecas sobre viviendas constituidas en marzo fue de 25 años. A lo largo de este periodo es posible que la situación económica cambia y nos interese cambiar las condiciones pactadas al inicio de la hipoteca. Si deseas mejorar las condiciones de tu hipoteca y no lo consigues negociando con tu banco, puedes cambiarla a otra entidad. Este trámite se denomina subrogación.

El Banco de España (BdE) explica que la nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las condiciones que ofrece y se pone en contacto con la antigua entidad para informarles y solicitar que le certifiquen el saldo pendiente del préstamo. A través de este trámite se podrá modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Por ello, Laura Martínez, portavoz de iAhorro, afirma que “siempre es un buen momento para subrogar la hipoteca si se va a producir un ahorro en el prestamos que tenemos”.

Cambio en las condiciones en el crédito hipotecario

En ese sentido, Martínez pone de ejemplo una hipoteca variable en el momento actual: “es un buen momento para subrogar a una hipoteca mixta o a una variable con un diferencial más bajo que el que podemos tener”. Cree que, actualmente, en algunos casos a hipotecados con préstamos variables con diferenciales en torno al 2% incluso les podría interesar cambiarse a una hipoteca fija en torno al 3%.

Para saber qué nos conviene hay que analizar las condiciones actuales y las que nos ofrece el nuevo banco. “Todo depende de la hipoteca que tengamos y lo que podemos mejorarla, pero bajando el diferencial solo un 0,2% ya podemos experimentar un ahorro en nuestras cuotas”, señala la portavoz de iAhorro.

Posible contraoferta

Si se inicia el trámite de subrogación, el banco antiguo tiene un plazo de siete días naturales para entregar el certificado del saldo pendiente del préstamo. Pero es posible que hagan una contraoferta. Tienen quince días para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo. El BdE indica que en ese plazo “no podrá formalizarse la subrogación”.

Si finalmente no hay novación -cambio en las condiciones de la hipoteca con la antigua entidad-, se formaliza la subrogación. Podrá otorgarse la escritura, que otorga a la nueva entidad –subrogada- la propiedad de la hipoteca y transfiere a la entidad antigua –acreedora- el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengados y no pagados.

Una vez formalizada la subrogación, es posible añadir o cambiar condiciones adicionales a la hipoteca. El titular puede pactar de antemano con el banco una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca. Sobre esta cuestión, el Banco de España recuerda que “los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva”.

Si en la escritura figura acordado ese concepto, se debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad. El importe de la comisión dependerá de la fecha de firma, el tipo de interés de la hipoteca -fijo o variable- y fecha en la que se amortiza anticipadamente.