El Gobierno y la Generalitat de Cataluña acordaron este jueves proceder con las limitaciones al precio de los alquileres previstos en la ley de vivienda a partir de febrero, por lo que 140 zonas de la comunidad podrán limitar el valor de los arrendamientos, según el Ejecutivo catalán. El anuncio ha puesto en pie de guerra a los portales inmobiliarios que consideran que la medida, lejos de reducir los precios, fomentará una rebaja en la oferta de casas que terminará por elevar el coste de alquilar.
La declaración de zonas tensionadas abre la puerta a la intervención del mercado inmobiliario. El pacto entre la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, y la consellera de Territori de la Generalitat, Ester Capella, supondrá que en 2024 los precios de los hogares en los que vive el 80% de la población catalana -según publicó la Generalitat en junio- tendrán que renovarse, como máximo, al 3%.
Además, la normativa aprobada en mayo también prevé la posibilidad de topar los precios de los nuevos alquileres, ya sea al mismo precio que el contrato anterior -en el caso de los tenedores pequeños- o al precio de referencia marcado por un nuevo indicador que, según la ministra de Vivienda, estará listo en febrero -para los grandes propietarios de casas-.
Son estas limitaciones las que levantan suspicacias en el sector. La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, asegura que la medida provocará una "pérdida de rentabilidad" para los oferentes de alquileres que hará que los propietarios intenten "escapar de la limitación de precios buscando otras fórmulas del alquiler como el turístico, el temporal o el de habitaciones".
El Sindicat de Llogateres Catalunya lamenta que el acuerdo entre el Gobierno y la Generalitat se haya dilatado tanto. Sin embargo, concuerdan con el portal inmobiliario en que este desvío de inquilinos hacia el mercado provisional es el gran problema que eleva los precios de arrendamiento en Cataluña, aunque argumentan que el establecimiento de zonas tensionadas no necesariamente provocará un incremento en los alquileres. Fuentes del sindicato afirman que el uso turístico o temporal es utilizado, mayoritariamente, por las grandes inmobiliarias con capacidad de gestionar un cambio de inquilinos constantes, y no los pequeños propietarios que mantendrán en el mercado sus ofertas.
Aplicación heterogénea
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com también deja patente su "escepticismo" tanto por el poco margen para amoldarse a la medida -la ley de vivienda lleva aprobada desde mayo de 2023 y Cataluña trata de aplicar los topes desde septiembre-, como por la heterogeneidad de su aplicación.
El alza en la demanda de pisos de alquiler provoca que los precios "sigan disparados", explica Font. Este problema es de especial relevancia en Barcelona, "que durante todo el 2023 se ha movido [en un crecimiento de precio de] cerca del 20% en términos interanuales”, alerta el investigador. No obstante, el propio Font explica que la casuística de la capital catalana no es extrapolable a otras capitales de provincias, con precios más contenidos.
Un experimento que ya ha sido probado
Cataluña ya ha experimentado previamente normativas que han limitado los precios de la vivienda. En 2019 la Generalitat aprobó un decreto ley por el que los precios de los arrendamientos no podrían superar el 10% de los índices de referencia de la comunidad. El decreto fue anulado por el Tribunal Constitucional en 2021.
Para Francisco Iñareta, portavoz del portal Idealista, el resultado de esta receta fue la "caída significativa de la oferta disponible y las subidas de precios, a pesar de estar controlados". "No existe ningún lugar en el que el control de precios haya resultado beneficioso", concluye Iñareta.
Una investigación publicada por el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José García Montalvo, y Joan Monras, Asesora de Investigación en el Banco de la Reserva Federal de San Francisco, concluye que, aunque el experimento en Cataluña condujo a una reducción de los precios de alquiler de alrededor del 5%, también dio lugar a un alto grado de incumplimiento (pisos con alquiler por encima del índice de referencia) y un descenso en la oferta de arrendamientos cercanos al 15%, básicamente de propiedades con precios por encima del coste indexado.
