El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha arrojado luz acerca de los gastos asociados a la hipoteca, con una sentencia dada a conocer el 25 de enero de 2024, en la cual determinó que el plazo para requerir a los bancos el reembolso de los gastos de la hipoteca derivados de los servicios de gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura comienza a partir del momento en el que el cliente es conocedor de su carácter abusivo y nulo, lo que abre las puertas a la ampliación del periodo de prescripción.
Aunque inicialmente el plazo para efectuar la reclamación llegaba a su fin el 23 de enero de 2024, momento en el que se cumplían 5 años desde que el Tribunal Supremo fijó doctrina e indicó que los gastos debían ser compartidos entre el cliente y el banco. El Código Civil contempla la prescripción en cinco años, pero distintas asociaciones de consumidores reclamaban que el periodo debía ser mayor, puesto que con motivo del confinamiento por la pandemia sanitaria del coronavirus, los plazos administrativos se paralizaron.
Recientemente, el TJUE ha dejado claro que el plazo se inicia en el momento en el que el consumidor conoce la existencia de una cláusula abusiva en su contrato, además de contemplar si este es conocedor de sus derechos y que disponga de suficiente tiempo para la preparación e interposición de un recurso.
De esta forma, teniendo en cuenta la última sentencia de la Justicia Europea, pueden reclamar los gastos de la hipoteca al banco todos aquellos que firmasen la misma antes de la Ley hipotecaria de 2019, y que tuvieron que pagar los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Dado que el Tribunal Supremo declaró que es una cláusula abusiva, las entidades están obligadas a devolver el 50% de los gastos notariales y la totalidad del resto de importes. Estos gastos se pueden reclamar incluso si ya se ha cancelado la hipoteca.
Por su parte, en aquellas hipotecas que se hayan firmado después de junio de 2019, los bancos son quienes asumen los gastos de notaría y registro de la propiedad, además de la gestoría encargada de efectuar los trámites pertinentes, mientras que es el cliente quién hará lo propio con los gastos de tasación del inmueble y su copia de escritura (la del banco tendrá que ser abonada por este).
Cómo reclamar los gastos de la hipoteca al banco
Aquella persona que quiera reclamar los gastos de la hipoteca al banco debe enviar una reclamación al servicio de atención al cliente de su entidad financiera, para que esta tenga constancia de la situación. Para ello habrá que utilizar uno de los medios oficiales, a través de las hojas oficiales de reclamación, por correo certificado o burofax, o bien llamando al teléfono gratuito destinado a incidencias y reclamaciones para solicitar el número de referencia que corresponda.
Si una vez transcurridos 30 días desde la solicitud no se ha obtenido respuesta o si esta no es positiva, se deberá elevar al servicio de reclamaciones del Banco de España. Dado el caso de que esta gestión también fracase, existe la posibilidad de recurrir a la vía judicial, donde será un juez quien deba determinar si se dan las condiciones oportunas para considerar que la cláusula es abusiva, en cuyo caso será considerada nula. El tribunal también se encargará de determinar el alcance de la nulidad y el consumidor podrá recuperar, las cantidades de más que haya abonado a la entidad financiera.
