La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha puesto fecha aproximada a la aprobación en Consejo de Ministros de la línea de avales ICO anunciada a mediados del año pasado y que tiene por objetivo una línea destinada a avales del 20% a jóvenes y familias con menores a su cargo para pagar la entrada a la compra de una vivienda y otra línea de préstamos ICO de 4.000 millones de euros para la promoción público-privada de vivienda asequible. Ese 20% del precio del inmueble es lo que normalmente los bancos piden de ahorros para pagar la entrada y que es clave para acceder a un préstamo hipotecario.
De esta manera, los beneficiados podrían pedir una hipoteca al 100%, con una financiación total de la vivienda, aunque tendrían que pagar de su bolsillo los gastos de compraventa y formalización del préstamo hipotecario, aproximadamente un 10% del precio del inmueble. Pero ¿cuándo se podrán empezar a pedir estas ayudas? ¿A cuántas personas beneficiará? ¿Qué viviendas se podrán adquirir con este aval? ¿Lo aceptarán todos los bancos?
Estas y otras muchas dudas se trataron en el último consultorio digital de hipotecas de La Información e iAhorro. Los lectores de este diario y los seguidores del comparador hipotecario que siguieron el directo a través de Instagram y Youtube pudieron obtener respuesta a muchas de sus cuestiones, algunas sobre los avales del ICO y sobre las hipotecas al 100%, pero otras sobre la situación del euríbor y las hipotecas variables, fijas y mixtas, y las previsiones de cómo avanzará el mercado hipotecario durante todo este año 2024. A continuación, puedes consultar las respuestas que proporcionó durante el directo los expertos Enrique Wazzan, experto hipotecario en iAhorro.
Avales ICO
Soy menor de 35 años y estoy esperando a que salgan los avales ICO que prometió el Gobierno para comprar mi primera vivienda. ¿Me conviene esperar o puedo acceder a una financiación de entre el 90-95% del precio de la vivienda de otra forma?
"A día de hoy, los avales del ICO todavía no se pueden solicitar y no sabemos muy bien cómo funcionarán. Estamos esperando a ese Consejo de Ministros anunciado por la ministra. Normalmente se entiende que debes contar con un 30% del precio de la vivienda ahorrado para poder pedir una hipoteca: el 20% al que no llega el banco (que normalmente conceden el 80% de financiación) y el 10% para pagar los gastos de compraventa y gestión del préstamo. Y, precisamente, lo que pretende el Gobierno es cubrir con el ICO el 20% al que no llega el banco para facilitar el acceso a aquellas personas que no tienen esos ahorros. No obstante, para menores de 35 años los bancos tienen un tipo de hipoteca, que se llama hipoteca joven y que se da siempre que se cumplan también una serie de requisitos e ingresos. Con este tipo de hipoteca se puede llegar incluso al 95% en las entidades que disponen de este producto. Y la verdad que es bastante interesante".
Años de antigüedad para acceder a una hipoteca
¿Podría conseguir una hipoteca con dos años de antigüedad y contrato indefinido?
"Por supuesto. Para los bancos, ser funcionario es lo mejor del mundo y eso ya lo sabemos todos y los funcionarios también lo saben; ser autónomo ya no es tan buena idea, es decir España no es un país de autónomos mal que nos pese y lo saben muy bien los bancos; con un trabajo indefinido también es buen perfil y con dos años ya estás asentado en tu trabajo. Y luego hay una cuestión muy importante que la gente no suele tener tan en cuenta: es importante tener una buena nómina, pero es todavía más importante no tener deudas. Los bancos tienen un porcentaje tope, de un 35% de endeudamiento, para concederte la hipoteca. ¿Y esto cómo lo saben? Es muy sencillo: coges tu nómina líquida, multiplicas por 0,35 y esa es la cantidad máxima que, si no tienes otras deudas, podrías dedicar a tu hipoteca. Más allá del 35% los bancos te van a mirar con lupa".
El mejor porcentaje de tipo de interés
¿Qué porcentaje de tipo de interés sería buena oferta a día de hoy?
"En este caso, por ejemplo, BBVA apuesta definitivamente por la hipoteca fija. En este caso podrías encontrar tipos de interés entre el 2,80% y 3% TIN, salvo que seas un cliente con un perfil premium. Es más, yo con un 3% TIN en hipoteca fija me conformaría sin mayores problemas. En hipoteca mixta hay mucho más donde elegir. Podríamos decir que una hipoteca media mixta podría estar alrededor de un 2,5% TIN durante el primer tramo fijo a 5 años y después, si en la parte variable encuentras un euríbor más un diferencial entre el 0,5% y 0,80% sería muy buena oferta".
Revisiones de hipoteca en mayo
Me toca revisar mi hipoteca variable en mayo. ¿Ya bajará mi cuota mensual o podría seguirá aumentando?
"Si vemos la gráfica del euríbor, en mayo de 2023 estaba en el 3,86% y, si el indicador sigue la tendencia actual, lo más probable es que en mayo, cuando toque revisar esta hipoteca el euríbor esté por debajo del dato del año pasado y la cuota se revise a la baja; eso teniendo una sola revisión. Hay bancos que tienen revisiones semestrales (2 al año) o anuales (1 al año). Tampoco creemos que vaya a estar muy por debajo, aunque todo depende de los movimientos que haga la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) y el Banco Central Europeo (BCE). Por ahora, están contentos con el manejo de la inflación, que es el motivo por el que se estaban subiendo continuamente los tipos. Ahora, que ya te están diciendo que no van a subir los tipos, es una muy buena noticia y los mercados inmediatamente ya reaccionan en ese sentido: no esperamos una caída del euríbor muy grande pero sí una caída continuada. Hasta que el BCE no haya un cambio de estrategia, lo más lógico será que este indicador esté entre un 3,6% y un 3,2%, que en cualquier caso son datos que están por debajo del 3,86% de mayo del año pasado".
