Todas las claves de las medidas de alivio para las hipotecas por el alza del Euríbor

Caixabank, Banco Sabadell y Unicaja han sido las primeras entidades en anunciar que ofrecerán a sus clientes las medidas de alivio anunciadas este martes por Nadia Calviño, vicepresidenta económica, tras la reunión del Consejo de Ministros. Se espera que la adhesión continúe a lo largo de los próximos meses y que con ello se den soluciones tanto a los clientes vulnerables (ingresos máximos de 3 veces el IPREM, que equivalen a 25.200 euros de ingresos brutos al año) como aquellos con ingresos más alineados con la clase media (29.400 euros) y que sufran una merma de su capacidad adquisitiva por el encarecimiento del crédito ligado a la subida del Euríbor o una merma de ingresos. Además, existen otras limitaciones para poder solicitar al banco este paquete de medidas.

Hipotecas y límite al valor de las viviendas

Aquellos inmuebles valorados en más de 300.000 euros se quedan fuera del paquete de ayudas. Es una medida que afecta a todos los colectivos. De acuerdo con el Decreto publicado en el BOE, para fijar el límite se tendrá en cuentas el precio de compra hasta el 31 de diciembre de 2022. Es decir, que las operaciones que se cierren en lo que queda de ejercicio, también estarán amparadas por las medidas de alivio, aunque probablemente sea más complicado que puedan aprovecharlas, dado que las hipotecas que se firmen ahora previsiblemente no sufrirán un incremento de cuota tan significativo como las que se hayan podido firmar a lo largo de los últimos cinco años, periodo en el que el indicador hipotecario ha estado incluso en negativo. No obstante, el riesgo para el colectivo vulnerable está ligado al porcentaje de los ingresos que se destinan al pago del crédito.

Euríbor bajo control, carencias, reestructuración de hipotecas

Las medidas de alivio que ofrecerán los bancos que se adhieran a estos códigos de buenas prácticas supondrán reestructuraciones de crédito. El objetivo del acuerdo es impedir que se puedan producir impagos y pérdidas de viviendas como las que se vieron durante la crisis financiera. Por ello, las medidas repartirán ventajas entre entidades financieras e hipotecados.

En el caso de los clientes vulnerables, que ya estaban cubiertos por el Código de Buenas Prácticas aprobado tras la crisis de 2008-2012, la reforma ofrecerá reestructuraciones con un tipo de interés más bajo durante la carencia del principal de 5 años, con Euríbor menos 0,1% y hasta siete años de prolongación de vida del crédito siempre que en total no se llegue a los 40. Además, se ha ampliado a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda (la entrega al banco del inmueble que garantiza el préstamo a cambio de que se cancele la deuda pendiente) y que contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, si es necesaria.

Para evitar que estas medidas tenga un impacto muy significativo en materia de provisiones, el Gobierno contempla que parte de estos créditos se clasifiquen en vigilancia especial (stage 2), que exige un menor gasto de capital. No obstante, el desarrollo técnico específico todavía se desconoce. Para los bancos, este es el principal escollo para la adhesión de manera masiva, puesto que afecta a la cuenta de resultados.

Hipotecas beneficiadas según la renta

Aquellos hogares con rentas inferiores a 25.200 euros al año que dediquen más de la mitad de sus ingresos mensuales al pago de la hipoteca podrán acogerse al Código con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante ese periodo y un alargamiento del plazo de hasta 7 años. Esto, incluso en el caso de que no vean incrementado en un 50% el esfuerzo hipotecario; lo que es una novedad respecto a las primeras negociaciones, en las que se apuntaba que se vincularía al incremento determinado de una cuota.

En el caso de las familias con rentas de hasta 29.400 euros anuales, que se consideran en riesgo de vulnerabilidad la entrada en las nuevas medidas de alivio sí está vinculada al incremento de la cuota hipotecaria. Para poder solicitar al banco este supuesto, deberán dedicar más del 30% de sus ingresos, tras haberse visto afectadas por una subida de al menos el 20%. A estos hogares, la banca les deberá ofrecer la posibilidad de congelar durante 12 meses la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta siete años. El texto también incorpora medidas para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de las hipotecas a tipo variable en tipo fijo.

Hipotecados a salvo de 'fondos buitre'

Las medidas de alivio también contemplan los efectos para los beneficiados en el caso de que las hipotecas sean vendidas a un tercero, tras la experiencia de la crisis financiera. Los bancos para limpiar sus balances fueron muy activos a la hora de desprenderse de carteras de crédito morosos a lo que se denominaba como 'fondos buitre', que eran grandes inversores institucionales que compraban estos créditos a precios reducidos, aprovechando un contexto de máxima necesidad. La resaca de aquellas operaciones fue controvertida por las decisiones de los nuevos inversores, a lo que ahora se les obligará a mantener las condiciones pactadas por los bancos con los clientes que soliciten las nuevas medidas.