Funcas prevé un estancamiento del precio de la vivienda en plena caída de las ventas

El mercado inmobiliario vivió un 2022 de fuerte actividad, coincidiendo con el tirón de la economía. El PIB nacional creció por segundo año consecutivo a una tasa del 5,5% pese a la crisis de inflación y energética -agravadas por la guerra en Ucrania- y pese a que el Banco Central Europeo (BCE) inició en julio una subida acelerada de los tipos para hacer frente al alza de precios. Ni tan siquiera el encarecimiento paulatino de los costes de financiación en la segunda mitad del año impidió que las operaciones de compraventa registrasen su mejor ejercicio desde 2007, antes de que estallase la burbuja del ladrillo. Aumentaron un 14,7% interanual hasta las 649.494 unidades, según el Instituto Nacional de Estadísticas, y venían de hacerlo un histórico 34,8% el ejercicio previo. No solo se dispararon las ventas, puesto que los precios se incrementaron un 7,4% de media, su mayor alza en quince años. 

Ahora, la coyuntura económica es diferente y las perspectivas para el ladrillo también han cambiado. Con una inflación que ha demostrado ser más persistente de lo previsto y que va a obligar al BCE a seguir adelante con las subidas de tipos (elevando los intereses a los que deben hacer frente los hogares, las empresas y la propia Administración) y ante unas turbulencias que pueden llegar a cerrar el grifo del crédito, Funcas no descarta que la economía española deje de crecer a finales de este año. Su director de Coyuntura, Raymond Torres, explica a 'La Información' que, si bien no han realizado una previsión cuantitativa del mercado de la vivienda desde el año pasado, mantienen sus perspectivas.

Prevén que las transacciones caigan este año después de dos ejercicios de fuerte crecimiento, mientras que los precios de los inmuebles "se desacelerarán fuertemente en relación a 2022". Esto último, que según Torres implica un "cuasi estancamiento, y no una caída abrupta", se debe a que en el mercado -y a diferencia de lo que sucedió durante la pasada crisis financiera- no hay una situación de burbuja ni de sobreoferta. En sentido inverso, la renta disponible de los hogares sigue cayendo en términos reales, y los tipos de interés se incrementan.

Se trata, sin embargo, de una demanda latente que está asociada, por ejemplo, a factores demográficos (a los jóvenes que quieren independizarse y que están buscando una vivienda o a personas que se desplazan hacia otros territorios porque han encontrado un trabajo, entre otros). En cualquier caso, es una demanda hasta cierto punto 'oculta', puesto que la subida de los tipos o el hecho de que las entidades sean más exigentes a la hora de conceder un préstamo hipotecario reduce la demanda efectiva. Desde su punto de vista, es importante detectar esa demanda encubierta porque es la que va a mantener la presión incluso con tipos altos o si llegasen a bajar. "Nosotros pensamos que al final del periodo de previsión (2024) van a bajar los tipos y ahí se expresará con claridad esa demanda", apunta el director de Coyuntura de Funcas, quien considera que es precisamente esto lo que mantendrá un cierto nivel de precios. 

La actividad hipotecaria ya ha empezado a resentirse

Hasta la fecha, la actividad hipotecaria ha venido aguantando la subida acelerada del precio del dinero. El año pasado se concedieron 463.614 créditos en total, un 10,9% más que en 2021, cuando la firma de préstamos para adquirir vivienda subió un 24%. En volumen, se trata de la mayor cifra de créditos concedidos para la adquisición de vivienda desde el año 2010. Cosa distinta es lo que ha venido sucediendo mes a mes. En diciembre, se firmaron un 8,8% menos de hipotecas que en el mismo mes del ejercicio previo y en enero la actividad volvió a recuperarse con un leve repunte del 2,9%, según el INE.

El Euríbor a 12 meses, el interés al que están referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España, escaló de media hasta el 3,647% el mes pasado. En su cotización diaria se sitúa en el 3,723%, ante la perspectiva de que el BCE siga subiendo los tipos en próximas reuniones. A estos niveles y dado que el diferencial medio que la banca viene aplicando al indicador en sus ofertas es del 1%, la demanda de potenciales compradores se habría reducido un 11,8% en relación a la situación que había antes de que el BCE empezase a endurecer su política monetaria. Es decir, que con unos tipos finales de compra por encima del 4,5% hay un millón de familias que ya no pueden comprar un inmueble pese a que querrían hacerlo, tal y como apuntaba el informe ‘Impacto de la demanda en la subida de los tipos hipotecarios’, elaborado por la Cátedra Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra.