Las secuelas de la crisis inmobiliaria de 2008 siguen presentes, aunque hayan pasado más de 15 años. España es el gran mercado de la Unión Europea que peor ha recuperado su producción de inmuebles previa a la pandemia y se mantiene todavía un 15,1% por debajo de los niveles registrados en 2015, mientras países como Alemania, Francia o Portugal se colocan por encima de esos valores pese a los descensos abruptos de la pandemia. La anomalía española de producción de inmuebles -en los que la inmensa mayoría son de corte residencial- provoca una paradoja: la vivienda sigue incrementando los precios a pesar de que este año el volumen de transacciones haya bajado en torno a un 10%, según concluye Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers.
España llegó a producir en 2006 unas 760.000 viviendas, más que las iniciadas por Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntas. Desde entonces, la construcción no ha conseguido, por mucho, alcanzar niveles de edificación similares y el promedio de viviendas terminadas entre los años 2009 y 2022 se colocó en los 110.093 edificios, según los datos del Observatorio Fundación Laboral de la Construcción.
Aunque la producción no haya remontado el vuelo, la demanda de casas sigue aumentando. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que se formarán 2,7 millones de hogares hasta el año 2037 -a razón de unas 180.000 viviendas al año-, lo que sumado a la escasa producción provoca una severa brecha entre la demanda y la oferta que repercutirá en el precio de no solucionarse.
Una resaca de más de 15 años
A España aún le dura la resaca de la crisis. José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, explica que es el único país del continente, junto a Reino Unido, en el que existen estos problemas de insatisfacción de la demanda de vivienda. Aunque matiza: "En Reino Unido nunca se llegó a producir las 760.000 viviendas [que se llegaron a construir durante los años de la burbuja]. Parece que no podemos producir más de lo que sacamos al mercado anualmente, pero las grandes promotoras ya han dicho que podrían edificar a un ritmo mayor".
Por lo tanto, debe de haber otros motivos tras el déficit de casas. "Hay una falta endémica de suelo en prácticamente toda España", afirma Antonio de la Fuente, Managing Director en Colliers. Las zonas con más demanda de vivienda han sobrevivido durante estos años gracias al suelo producido durante los años del 'boom' inmobiliario. No obstante, "las administraciones no han querido o podido generar nuevo suelo durante este tiempo debido a los larguísimos trámites administrativos necesarios", concluye.
Las malas experiencias del pasado han promovido una resistencia a facilitar las construcciones por parte de las diferentes administraciones. "[La construcción padece] cambios de uso de suelo casi imposibles, licencias que tardan en concederse... Todo eso hace que el proceso de construcción sea muy incierto", comenta Montalvo, que cree que el recuerdo de la debacle de 2008 ha perdurado en los agentes políticos españoles, a diferencia de sus homólogos de otros países europeos.
Los obreros se jubilan
A estas dificultades el sector suma una más: se queda sin trabajadores. En 2008 había cerca de 2,5 millones de trabajadores dedicados a la construcción, una cifra que en los últimos años se ha reducido en más de un millón de empleados, según señaló durante un evento de la patronal de las piscinas -Asofap- el director de proyectos de la Confederación Nacional de Constructores (CNC), Ignacio Ayala.
Además, el de la construcción es uno de los sectores más envejecidos. La edad media de los trabajadores de la construcción ha aumentado de manera más severa que en otras industrias hasta los 45,1 años de media en 2022, según resaltó BBVA Research. Ayala afirmó que en los años previos a 2008 el número de trabajadores jóvenes sumaban unos 250.000, una cifra que se ha dividido por cinco en los últimos tiempos. De la Fuente apunta que la industria no ha conseguido "atraer a jóvenes" que rejuvenezcan una mano de obra "insuficiente y cuya escasez se acrecentará durante la próxima década".
Este hecho también redundará en las subidas de precio. Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) estiman que en un lapso de cinco a diez años, debido a la jubilación de capataces o encargados de obra -y si no se pone remedio- los precios de la vivienda aumentarán de una forma "desmedida" por el encarecimiento de costes.
