De las 832.756 operaciones de compraventa de vivienda que se cerraron en España entre enero y octubre del año pasado -último dato disponible- sólo un 38,9% se realizó con hipoteca (323.998 en total). Los años de tipos de interés en mínimos históricos llevaron a muchos inversores, sobre todo mayoristas y no residentes, a buscar rentabilidad en el mercado inmobiliario español. Su peso en el conjunto del mercado y el hecho de que se trate de una demanda que suele ser "más especulativa" que la minorista residencial ha impulsado un aumento persistente en los precios de la vivienda en España, incluso en momentos en los que las condiciones económicas habrían llevado por sí solas a su reducción.
El diagnóstico se incluye en un artículo del último número de 'Cuadernos de Información Económica' de Funcas, elaborado por Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, que atribuye también las dificultades de acceso a la vivienda a las "inadecuadas" políticas de suelo de largo plazo y al incremento en la demanda. Esto no ha exacerbado el problema, aumentando la desigualdad entre propietarios y quienes no pueden acceder a la compra de una vivienda, sobre todo después de la crisis financiera y la pandemia, cuando los precios se recuperaron rápidamente y muy por encima de lo que lo hicieron los salarios.
"El análisis de la situación del mercado de la vivienda en España muestra una cierta persistencia del crecimiento de precios a pesar de que la situación económica y el deterioro de la demanda sugeriría una mayor moderación", sostienen los expertos. Los datos muestran un entorno complicado para el mercado hipotecario que no ha encontrado aún el equilibrio entre el crecimiento de dos dígitos del crédito inmobiliario que se registraba antes de la crisis financiera y el estallido de la 'burbuja' del ladrillo y las tasas negativas que se han mantenido con posterioridad.
Las dificultades para acceder a una vivienda de una familia media
El análisis hace hincapié en que la asequibilidad de la vivienda es un factor fundamental para un desarrollo económico y social sostenible. Esta ha disminuido en los últimos años en España y otros países y se ha convertido en un tema "especialmente controvertido" tras la gran crisis y la Covid, puesto que los ajustes en precios han sido temporalmente reducidos y han estado seguidos de una fuerte recuperación, muy por encima del avance de los salarios.
Esto implica que las familias de ingresos medios necesitan trabajar más horas para poder pagar una casa. Los problemas de acceso a la vivienda tienen también un impacto negativo en la movilidad social. Los hogares con menos ingresos y que no pueden comprar una casa pueden verse obligadas a vivir en zonas que ofrecen menos oportunidades de empleo y educación. "Algunas políticas urbanísticas y de uso del suelo, particularmente las que no favorecen la oferta de viviendas para uso residencial, han contribuido a deteriorar el acceso a la vivienda", sentencian Rodríguez y Carbó.
La escasez de vivienda asequible, un lastre para emanciparse
Las medidas políticas para combatir estos problemas de asequibilidad de las hipotecas suelen ser los subsidios al crédito y la reestructuración de los contratos hipotecarios, medidas que no logran necesariamente los resultados esperados. Con frecuencia, las medidas de apoyo públicas no amortiguan eficazmente los ciclos bajistas de precios de la vivienda y en algunos casos, "han contribuido a prolongar las burbujas", sentencian.
De este modo, los expertos de Funcas apuestan por dejar de fomentar tanto la propiedad para centrarse en garantizar un acceso inclusivo a viviendas de calidad. Esto incluiría apoyar un mercado de alquiler eficiente (dejando atrás intervenciones que elevan más los precios) y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio en muchos casos.
Según el primer estudio de 'Acceso a la Vivienda y las necesidades de Alquiler Asequible' publicado recientemente por la promotora por Culmia -cuyo negocio está basado en este sector- el mercado nacional precisará de 76.000 viviendas asequibles al año a lo largo de la próxima década en un contexto en el que el 76% de los hogares que viven de alquiler en España se encuentran en la actualidad tensionados. Según sus cálculos, Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana concentrarán el grueso de las necesidades de inversión, con más del 60% del total.
"En algunos casos las medidas de apoyo públicas han prolongado las burbujas"
En la firma inciden en que España es actualmente el quinto país con menor parque de vivienda pública de toda la Unión Europea. Este problema afecta a todos los grupos de edad, pero se ceba con los más jóvenes. Tanto como para que la falta de oferta de vivienda asequible sea una barrera mayor que el empleo para poder emanciparse. Otro informe publicado por Funcas, elaborado por Raymond Torres, explica cómo el elevado volumen de demanda latente que proviene de jóvenes que no pueden emanciparse, unido al incremento continuo de los precios, "apunta a la escasez de oferta como principal escollo" a la hora de abandonar la casa familiar.
De acuerdo con las cifras de Eurostat, la oficina de estadísticas europea, en España el 46,3% de los jóvenes de entre 25 y 34 años residía con sus padres en 2022. Este porcentaje es casi diez puntos superior al de hace una década (rondaban el 36,6% en 2011). Esta situación contrasta con lo que sucede de media en la Unión Europea, donde sólo el 30% de los jóvenes de esa misma franja de edad vivía en el hogar familiar ese mismo año.
Sánchez prometió movilizar 183.000 pisos para alquiler asequible
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se comprometió la pasada legislatura a movilizar un total de 183.000 viviendas públicas para alquiler asequible. El Gobierno aprobó en abril destinar 50.000 viviendas de la Sareb (el conocido como 'banco malo') a ese fin. De ellas, 35.000 ya están identificadas y otras 15.000 se construirán en suelo que cederá a comunidades y ayuntamientos. A estos se les venderá terreno para levantar hospitales, escuelas y aparcamientos públicos.
Previamente, el Ejecutivo de coalición había anunciado una línea ICO de 4.000 millones de euros con cargo a los fondos europeos Next Generation, para financiar otras 43.000 viviendas sociales. Estas serán tanto de nueva construcción como rehabilitadas. Por último Sánchez anunció la construcción de otras 20.000 nuevas viviendas públicas en terrenos del Ministerio de Defensa a través de la Sociedad Pública Empresarial de Suelo.
